Nhiều người chỉ suy nghĩ đơn giản kinh doanh bất động sản là hành vi mua đi, bán lại của nhà đầu tư (bản chất là người đi mua nhà), mà không biết rằng có rất nhiều loại nhà đầu tư khác nhau. Trong đó, nhà đầu tư sơ cấp là các công ty phát triển bất động thông qua các dự án xây dựng nhà, căn hộ (mà sản phẩm là nhà ở). Ở đó, hoạt động xây dựng sẽ kéo theo các ngành khác cùng phát triển như cung cấp vật liệu xây dựng (xi măng, sắt, thép, cát đá gạch, ngói...), sản phẩm nội thất (cửa, sơn, gạch sàn, kính, gỗ, tủ, bàn ghế...) hoặc thiết bị điện, điện tử (TV, tủ lạnh, thiết bị nhà bếp, thiết bị thông minh, an ninh...) và lương cho người lao động.

 

Tuy nhiên, không phải công ty nào cũng đủ vốn ngay từ đầu để hoàn thiện toàn bộ dự án rồi mới bán ra cho người có nhu cầu mua ở (vì không phải người mua nào cũng chờ từ lúc mới bắt đầu xây đến khi ra sản phẩm hoàn thiện hoặc sợ rủi ro nên chỉ mua khi có đầy đủ giấy tờ...). Trong khi nếu đi vay thì họ không có nguồn để trả nợ cho đến khi bán được sản phẩm (vì nếu có thì đâu cần vay nữa). Chính vì vậy, mới cần nhà đầu tư thứ cấp là những người có vốn nhàn rỗi, chấp nhận rủi ro góp vốn sau khi bắt đầu giai đoạn xây dựng (vì có thể rủi ro mất trắng vốn).

 

Nếu càng đánh vào nguồn vay (siết tín dụng), thì nhà đầu tư sơ cấp sẽ khó khăn kéo dài dự án hoặc không có sản phẩm dẫn đến thiếu cung nhà ở mới, hoặc nhà đầu tư thứ cấp không dám bỏ vốn vào thì nhà đầu tư sơ cấp cũng khó khăn theo. Từ đó, dẫn đến hệ lũy là cả nền kinh tế sẽ giảm phát vì nhiều ngành nghề khác có liên quan phải giảm sản xuất.

 

Câu chuyện bất động sản đầu cơ hay không cũng phải phụ thuộc vào cơ chế cung - cầu của thị trường. Nếu người lao động ít tiền, không có khả năng, chấp nhận mua nhà ở khu vực xa trung tâm ít tiện ích, sẽ làm cầu nhà đất khu vực trung tâm giảm. Khi đó có 10 lần "cò" đất so với bây giờ cũng không đẩy được giá nhà lên.

 

Còn hiện nay, cả mười mấy triệu người đều đổ về trung tâm TP HCM để tìm kiếm công việc, chuyện tương tự cũng xảy ra với Hà Nội và các thành phố lớn khác. Trong khi đó, đất trung tâm đã hết, mà ai cũng muốn ở thuận tiện, gần chỗ làm (bao gồm cả rất nhiều tinh hoa của đất nước sau khi tốt nghiệp Đại học, ở lại làm việc tại thành phố để có thu nhập cao). Ngoài ra, thu nhập bình quân tăng dẫn đến giá thành xây dựng tăng... Tất cả những yếu tố đó cộng hưởng lại thì giá bất động sản tăng lên cũng là chuyện dễ hiểu.

 

Giờ nếu chúng ta tìm cách hạ giá bất động sản bằng mọi giá, nhiều người có khả năng mua nhà hơn thì hệ lụy là người dân các tỉnh sẽ lại ùn ùn đổ về các trung tâm đô thị lớn để mưu sinh. Lúc đó, nhu cầu nhà ở tăng lên chóng mặt, đất ở trung tâm sẽ được đà lên giá phi mã, vậy là bài toán này nhà đất sẽ chẳng bao giờ giải quyết được.

 

Hãy nhìn sang các nước phương Tây như Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc, Hong Kong... giá nhà đất ở các thành phố trung tâm của họ cũng cao chẳng khác gì Việt Nam. Thậm chí như ở New York, London, giá nhà có khi lên tới cả triệu USD cho một căn hộ diện tích vài chục m2. Trong khi các khu vực vùng ngoại ô, chỉ cần bỏ 400-500 nghìn USD là bạn đã có biệt thự sân vườn to, đẹp.

 

Do đó, nhà trung tâm chỉ dành cho người có thu nhập cao trong xã hội. Chúng ta có lẽ cũng phải làm quen với thực tế này, không thể đòi hỏi người có thu nhập trung bình cũng phải mua được nhà ở trung tâm thành phố.

 

M Tri